Passo a passo para regularizar um imóvel antes da venda: guia completo

Vender um imóvel sem a documentação em ordem pode atrasar a negociação, gerar custos extras e até impedir a transferência. Neste guia prático da De Paula Imóveis, reunimos o passo a passo para regularizar um imóvel antes da venda, com checklist claro e orientações para você resolver cada pendência rapidamente.

Por que regularizar o imóvel antes de anunciar?

Regularizar significa garantir que a matrícula, escritura, certidões e averbações estejam corretas e atualizadas. Isso:

• Aumenta a confiança do comprador;
• Acelera financiamentos e a assinatura de escrituras;
• Evita surpresas (penhoras, dívidas, fraudes);
• Valoriza o imóvel no mercado.

Passo a passo: como regularizar imóvel antes da venda

1. Verifique a matrícula do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)

• Peça a matrícula atualizada (reta 1 ou certidão de inteiro teor).
• Confirme titularidade, histórico de proprietários, averbações e ônus (penhoras, hipotecas).
• Se houver divergência de nome/endereços, providencie retificações no cartório.

2. Confirme a existência da escritura e registro de compra anterior

• Localize a escritura pública (cartório de notas) e certifique-se de que foi registrada na matrícula.
• Se a escritura não foi averbada, regularize o registro antes da venda.

3. Regularize o Habite-se e averbações de obras

• Se o imóvel teve reforma ou ampliação, verifique se há averbação na matrícula e o Habite-se atualizado.
• Imóveis sem Habite-se/oficialização podem ter problemas para financiar.

4. Obtenha certidões negativas essenciais

Solicite/peça ao vendedor as certidões (pelo menos):

• Certidão de ônus reais (Cartório de Registro de Imóveis).
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU).
• Certidões pessoais do vendedor: protestos, execução fiscal, cíveis e criminais (conforme necessário).
• Certidão do distribuidor da comarca (para pessoa física/jurídica): comprovar ausência de ações que impeçam a venda.

5. Regularize débitos de condomínio e encargos

• Peça a certidão de quitação do condomínio ou declaração de inadimplência atualizada.
• Quite ou negocie débitos, pois compradores exigem o histórico limpo.

6. Verifique tributos e possíveis débitos fiscais

• Confirme que IPTU esteja em dia; em caso contrário, negocie a quitação.
• Para imóveis comerciais, verifique tributos específicos.

7. Imóvel financiado? Acompanhe a baixa do gravame

• Se existe financiamento ativo, solicite ao banco o saldo devedor e orientações para baixa do gravame (hipoteca).
• Planeje a operação com o comprador para quitação ou portabilidade.

8. Regularize pendências de natureza sucessória (herança)

• Em imóveis herdados, confirme que houve partilha homologada e que o imóvel esteja em nome dos herdeiros.
• Caso contrário, providencie inventário/partilha antes da venda.

9. Faça vistorias técnicas (opcional, mas recomendado)

• Vistoria elétrica, hidráulica e estrutural ajuda a antecipar correções e evitar reduções no preço.
• Reúna notas fiscais das reformas e laudos técnicos, se houver.

10. Prepare a documentação do proprietário (vendedor)

Documentos básicos geralmente exigidos:

• RG e CPF (ou CNPJ para pessoa jurídica).
• Certidão de casamento/união estável (se houver).
• Comprovante de endereço.
• Procuração (se representante estiver vendendo).

Checklist prático para subir no anúncio / entregar ao comprador

• [ ] Matrícula atualizada do imóvel
• [ ] Escritura pública registrada (ou certidão de propriedade)
• [ ] Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
• [ ] Certidão negativa do condomínio / declaração de quitação
• [ ] Certidões pessoais do vendedor (protestos, execução)
• [ ] Habite-se e averbações de obras (se aplicável)
• [ ] Comprovação de quitação de financiamento ou acordo com o banco
• [ ] Vistoria técnica (recomendada)
• [ ] Todos os documentos pessoais do vendedor atualizados

Quanto tempo e quanto custa regularizar? (orientação prática)

O prazo varia conforme a pendência:

• Emissões de certidões: normalmente dias a semanas.
• Averbações e retificações no cartório: semanas a meses dependendo do caso.
• Regularizações de herança/partilha: podem levar meses (dependendo do inventário).

Custos: emolumentos de cartório, taxas municipais e eventuais honorários (advogado/contador). Solicite orçamentos antes de iniciar.

Dicas finais para uma venda sem surpresas

1. Antecipe a regularização antes de anunciar — imóvel “pronto” vende mais rápido.
2. Conte com uma imobiliária experiente (como a De Paula Imóveis) para checar toda a documentação.
3. Ofereça transparência: disponibilize fotos da matrícula e certidões para compradores e bancos.
4. Use contratos com cláusulas que protejam ambas as partes em caso de pendências detectadas pós-venda.

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